دانشنامه سیب دانشنامه سیب ! دکوراسیون داخلی، پزشکی و زندگی روزمره
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
در ابتدا باید به تعریف معامله وکالتی بپردازیم، در این نوع معامله فروشنده به خریدار وکالت (فروش وکالتی) می‌دهد تا به واسطه آن سند را به نام بزند. آماده نبودن سند، فرار از مالیات، در رهن بودن سند و عجله داشتن فروشنده از جمله دلایلی است که فروشنده به معامله وکالتی (فروش وکالتی) روی می‌آورد.
برای تبدیل سند وکالتی ملک به سند رسمی مراحلی که باید طی شود به این صورت است: به عنوان مثال اگر برای خرید آپارتمان در زعفرانیه تهران اقدام کرده اید در ابتدا شما (خریدار) و فروشنده توافق نهایی خود را در یک قرارداد فی ما بین در بنگاه های املاک تنظیم می کنید، پس از آن آژانس املاک برای دریافت کد رهگیری اقدام خواهد کرد. در مرحله بعدی فروشنده می بایست به اداره ثبت، شهرداری و دارایی مراجعه نموده و بدهی های ملک را تسویه و گواهی آنها را همراه با جواز پایان کار شهرداری دریافت نماید و به دفتر ثبت اسنادی که برای انتقال سند مشخص گردیده است، ارائه دهد. پس از تسویه ثمن معامله، خریدار و فروشنده به دفتر اسناد رسمی مراجعه می کنند و با امضای اسناد اقدام به انتقال سند می نمایند. در صورتی که انتقال سند ملک با وکالت بلاعزل باشد، خریدار می تواند به تنهایی به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند و نیاری به حضور فروشنده نمی باشد.
همانگونه که به آن اشاره کردیم معامله وکالتی به معامله‌ای گفته می‌شود که فروشنده هنگام فروش، سند را به نام خریدار نمی‌زند. در عوض به خریدار وکالت می‌دهد که خودش کارهای انتقال سند را انجام دهد. این نوع معامله فقط منحصر به ملک نیست و رد پایش هرجایی که پای سند و انتقال سند در میان است، مانند خرید و فروش خودرو، دیده می‌شود.
دلایل مختلفی برای این نوع معامله وجود دارد. گاهی اوقات ملک سند رسمی ندارد یا سندش به خاطر نداشتن پایان کار یا جریمه‌های شهرداری آماده نیست. یا ممکن است فروشنده بخواهد با این کار از زیر بار پرداخت مالیات شانه خالی کند.
گاهی اوقات فروشنده عجله دارد و می‌خواهد هرچه زودتر خانه را بفروشد، اما به علت طولانی بودن فرآیند انتقال سند به معامله وکالتی روی می‌آورد. گاهی هم سند در رهن بانک است و فعلا امکان آزادسازی و انتقال سند وجود ندارد.
از طرفی معمولا خانه‌هایی که به صورت وکالتی خرید و فروش می‌شوند نسبت به خانه‌هایی که هنگام فروش سند قطعی به خریدار منتقل می‌شود قیمت کمتری دارند. اما هیچ گرانی به دلیل نیست و هیچ ارزانی بی حکمت نمی‌باشد. شاید قیمت این خانه‌ها کمتر باشد، اما خطرات معامله‌شان به مراتب بیشتر است.
هر نوع قرارداد و عقدی، نیازمند رعایت شرایط صحت قرارداد‌ها است؛ از جمله اینکه طرفین باید برای انعقاد معامله، اهلیت، قصد و رضایت داشته باشند و معامله، برای هدفی مشروع منعقد شده باشد. در غیر این صورت، معامله انجام شده، باطل یا غیر نافذ است.
یکی از روش های امن و مطمئن در هنگام خرید و فروش آپارتمان مراجعه به وبسایت و سوپراپلیکیشن آقای املاک با مدیریت مهندس “ایمان خدابخش، بنیانگذار و مدیرعامل پلتفرم آقای املاک” است. آقای املاک در کنار طراحی چندین ابزار حرفه ای برای فعالان صنعت ساختمان، با استفاده از مشاوران بسیار حرفه ای و دارای مجوز از اتحادیه املاک شما را در این مسیر با ارائه خدمات و نکات مهم در این زمینه راهنمایی خواهند کرد.
به گزارش خبرگزاری میزان؛ از جمله مهم‌ترین شرایط وکالت فروش ملک، آن است که متن وکالتنامه فروش ملک، می‌بایست در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود که حصول این شرط، بسیار مهم و ضروری است. البته شاید برخی از افراد تصور کنند که حصول این شرایط، یعنی گرفتن وکالت فروش ملک از جانب فروشنده، به این معنا است که آنها، مالک ملک مورد نظر شده اند و خصوصا به استناد بلاعزل بودن وکالت فروش ملک، هیچ خطری متوجه وضعیت مالکیت آنان بر ملک مورد نظر نیست.
به همین دلیل است که یکی از شرایط گرفتن وکالت برای فروش ملک، آن است که خریدار، می‌بایست بلافاصله برای سند زدن، اقدامات لازم را انجام دهد تا حقوق وی تضییع نشود؛ چرا که وکالت، حتی در صورتی که از نوع وکالت بلاعزل باشد، باز هم یکی از عقود جایز تلقی می‌شود. به این معنا که با فوت، جنون یا سفیه شدن طرفین، از بین رفته و به اصطلاح، این وکالت نامه، فسخ می‌شود.
علاوه بر این‌ها، در شرایطی وکالت فروش خانه و مسکن، ممکن است با معایب دیگری نیز همراه بوده و برای خریدار ملک، مشکلاتی را ایجاد نماید. به عنوان نمونه، در شرایطی، ممکن است که فروشنده، علاوه بر وکالت دادن به خریدار، مجددا آن را به اشخاص دیگری نیز بفروشد. چرا که وکالت دادن به وکیل برای فروش خانه، نافی اختیار وکیل برای فروش مسکن خود نمی‌باشد؛ هر چند می‌توان در متن نمونه وکالت فروش ملک، این حق موکل را اسقاط نمود.
یکی دیگر از شرایط وکالت فروش ملک، آن است که همواره توصیه می‌شود از اشخاصی که آشنایی چندانی با ایشان ندارید، با استفاده از وکالت فروش ملک (حتی به صورت بلاعزل بودن) ملکی خریداری ننمایید؛ مگر اینکه علاوه بر دریافت وکالت جهت فروش ملک، قولنامه نیز تنظیم نموده باشید. در این شرایط، حتی اگر وکالت فروش ملک نیز بنا به دلایلی باطل یا فسخ شده باشد، می‌توانید به استناد قولنامه فروش ملک، درخواست الزام به تنظیم سند رسمی بدهید.
برای برخی این سوال پیش می آید که ملک وکالتی بخریم؟ یا نخریم؟
باید گفت که معامله وکالتی خطراتی به همراه دارد و حتی اگر مبایعه‌نامه نیز تنظیم کنید ممکن است حین انتقال سند به مشکلاتی بخورید. از خطرات این نوع معامله می توان به وکالت بلاعزل، عدم مالکیت با اخذ وکالت بلاعزل، انجام مورد وکالت توسط فروشنده، تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی و به وجود آمدن اختلاف بین فروشنده و خریدار و توقیف ملک بعد از فروش وکالتی اشاره کرد.
با این حال گاهی اوقات مجبور به معامله وکالتی هستید. اگر مجبور به این کار شدید اولا حتما مبایعه‌نامه بنویسید. ثانیا حتما مطمئن شوید که سند توقیف یا در رهن بانک نیست و بعد از پرداخت هزینه حتما سند را از فروشنده بگیرید. ثالثا مطمئن شوید که خانه بدهی مالیاتی خاصی نداشته باشد. در نهایت نیز در اسرع وقت برای تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی اقدام کنید.
برای دریافت اطلاعات بیشتر و اخذ راهنمایی های بهتر، وکلای ملکی و کارشناسان حقوقی وبسایت و سوپر اپلیکیشن آقای املاک با مدیریت جناب “مهندس ایمان خدابخش” آماده ارائه دیدگاه های موثر و مشاوره می باشند. با ورود به صفحه اصلی وبسایت آقای املاک، در قسمت ثبت درخواست، بر روی گزینه مشاوره حقوقی کلیک نمائید و پس از نوشتن درخواست خود، آن را ثبت نموده و منتظر پاسخ کارشناسان ملکی ما در سریع ترین زمان و به بهترین شکل ممکن بمانید.
مدارک لازم جهت انتقال سند وکالتی به قطعی در دفتر اسناد رسمی به شرح زیر است:
- شناسنامه و کارت ملی
- سند مالکیت ملک
- مدارکی که ثابت کند فروشنده مالک آن ملک شده است به عنوان مثال (بنچاق انتقال قبلی یا تقسیم‌نامه یا حصر وراثت)
- پایان کار ساختمان دریافتی از شهرداری . این پایان کار (برای ساختمان‌هایی که قبل از سال ۱۳۴۹ ساخه شده‌اند، الزامی نمی باشد)
- مفاصا حساب دارایی
- مفاصا حساب شهرداری (شامل عوارض نوسازی و پسماند)
- استعلام ثبت
- اخذ اعتبار وکالتنامه از دفترخانه تنظیم‌کننده وکالتنامه
