دانشنامه سیب دانشنامه سیب ! دکوراسیون داخلی، پزشکی و زندگی روزمره
مقالههای مرتبط
آیا میدانید دقیقترین مراحل خرید خانه در دبی چیست و چگونه میتوان بدون ریسکهای قانونی، پروسه حساس سند زدن را با موفقیت طی کرد؟ دبی بهعنوان یکی از امنترین و پرسودترین مقاصد سرمایهگذاری در جهان، همواره جذابیت زیادی برای ایرانیان داشته است. اما تفاوتهای سیستم حقوقی امارات با ایران، وجود اصطلاحات تخصصی و نگرانی از کلاهبرداریهای احتمالی، اغلب باعث سردرگمی خریداران میشود. در این مقاله از سایت سیب، ما نقشه راه کاملی را برای شما ترسیم کردهایم. از لحظهای که تصمیم به خرید میگیرید تا زمانی که کلید خانه و سند مالکیت را دریافت میکنید، تمامی جزئیات، هزینههای پنهان و قوانین جدید اقامتی سال ۲۰۲۵ را بررسی خواهیم کرد تا با اطمینان کامل سرمایهگذاری کنید.
پیشنیازهای ضروری قبل از شروع خرید (چکلیست اولیه)
بسیاری از خریداران تصور میکنند که تنها با داشتن سرمایه اولیه میتوانند وارد پروسه خرید ملک شوند، اما عدم آمادگی در بخش مدارک و نقدینگی میتواند منجر به جریمههای سنگین یا فسخ قرارداد شود. قبل از اینکه با هیچ مشاور املاکی تماس بگیرید، باید این موارد را آماده کنید.
تعیین بودجه و تبدیل ارز (درهم، دلار یا تومان؟)
اولین و مهمترین نکته این است که تمامی معاملات رسمی ملکی در دبی باید با ارز درهم امارات (AED) انجام شود. اگر سرمایه شما به صورت دلار یا تومان است، باید پیش از رسیدن به مرحله پرداخت، برنامه دقیقی برای تبدیل آن داشته باشید. نوسانات ارزی میتواند محاسبات شما را در لحظه آخر تغییر دهد. همچنین به یاد داشته باشید که در معاملات ملکی دبی، استفاده از پول نقد (Cash) برای مبالغ بالا ممنوع است و باید از چکهای بانکی تضمینشده (Manager’s Cheque) استفاده کنید.
برای اینکه دید بهتری داشته باشید، قیمت ملک در مناطق مختلف دبی متفاوت است. برای مثال، مناطق ارزانتر مانند اینترنشنال سیتی برای بودجههای محدودتر مناسب هستند، در حالی که مناطقی مانند دبی مارینا و پالم جمیرا نیازمند بودجههای کلانتری هستند. همیشه ۱۰ درصد بیشتر از قیمت ملک را برای هزینههای جانبی کنار بگذارید.
| منطقه (Area) | قیمت میانگین (درهم) | معادل دلاری (USD) | معادل تومانی (حدودی) |
|---|---|---|---|
| اینترنشنال سیتی (International City) | ۴۰۰,۰۰۰ | ۱۰۹,۰۰۰ | ۱۵.۲ میلیارد |
| جی وی سی (JVC) | ۷۵۰,۰۰۰ | ۲۰۴,۰۰۰ | ۲۸.۵ میلیارد |
| دبی مارینا (Dubai Marina) | ۱,۵۰۰,۰۰۰ | ۴۰۸,۰۰۰ | ۵۷.۱ میلیارد |
| دانتاون دبی (Downtown) | ۲,۵۰۰,۰۰۰ | ۶۸۰,۰۰۰ | ۹۵.۲ میلیارد |
| پالم جمیرا (Palm Jumeirah) | ۵,۰۰۰,۰۰۰ | ۱,۳۶۰,۰۰۰ | ۱۹۰.۴ میلیارد |
مدارک هویتی و قانونی مورد نیاز برای ایرانیان
خوشبختانه پروسه اداری در دبی بسیار شفاف و سریع است، اما نقص مدارک میتواند کار را متوقف کند. لیست مدارکی که باید به صورت فیزیکی و دیجیتالی آماده داشته باشید عبارتند از:
- اصل گذرنامه با حداقل ۶ ماه اعتبار (برای تمامی خریداران ذکر شده در قرارداد).
- کپی ویزای توریستی یا اقامتی فعلی (در صورت حضور در امارات).
- عکس پرسنلی با پسزمینه سفید (استاندارد پاسپورتی).
- مدارک اثبات آدرس پستی در ایران یا دبی (مانند قبض آب و برق به نام خریدار).
مراحل خرید خانه در دبی (راهنمای عملی ۵ مرحلهای)
پس از آمادهسازی بودجه و مدارک، وارد فاز عملیاتی میشویم. این پروسه برای املاک آماده تحویل (Ready) و پیشفروش (Off-plan) کمی متفاوت است، اما ساختار کلی یکسان است. این ۵ گام را با دقت دنبال کنید.
گام اول: انتخاب واحد و امضای تفاهمنامه (Form F)
پس از بازدید از املاک و انتخاب واحد مورد نظر، نوبت به مذاکره و توافق نهایی میرسد. در دبی، قراردادها استانداردسازی شدهاند تا از حقوق طرفین دفاع کنند. مهمترین فرم در این مرحله فرم F (Form F) است که بهعنوان تفاهمنامه فروش (MOU) شناخته میشود. این قرارداد بین خریدار و فروشنده امضا میشود و شامل جزئیاتی مانند قیمت نهایی، نحوه پرداخت، تاریخ انتقال سند و مسئولیت هزینههای جانبی است. دقت کنید که قبل از امضای فرم F، مشاور املاک شما باید فرم A (قرارداد بین فروشنده و مشاور) و فرم B (قرارداد بین خریدار و مشاور) را تنظیم کرده باشد.
گام دوم: پرداخت بیعانه و بررسی حساب امانی (Escrow Account)
همزمان با امضای فرم F، خریدار باید معمولاً ۱۰ درصد از ارزش ملک را بهعنوان بیعانه پرداخت کند. این مبلغ نباید مستقیماً به حساب شخصی فروشنده واریز شود. چک تضمینشده باید نزد یک امین (معمولاً آژانس املاک معتبر) نگهداری شود تا زمان انتقال سند فرا برسد.
نکته حیاتی برای املاک پیشفروش (Off-plan): اگر ملکی را پیشخرید میکنید، هرگز و تحت هیچ شرایطی پول را به حساب شرکت سازنده یا شخص واریز نکنید. طبق قانون دبی، تمام پرداختیهای پروژههای در حال ساخت باید به حساب امانی (Escrow Account) واریز شود. شما میتوانید شماره حساب امانی پروژه را از طریق اپلیکیشن یا وبسایت اداره اراضی دبی (Dubai Land Department) استعلام بگیرید تا از امنیت سرمایه خود مطمئن شوید.
گام سوم: دریافت گواهی عدم اعتراض (NOC) از سازنده
قبل از اینکه بتوانید سند را به نام خود بزنید، فروشنده باید گواهی عدم اعتراض یا NOC (No Objection Certificate) را از سازنده اصلی پروژه (Developer) دریافت کند. این گواهی تایید میکند که فروشنده تمامی بدهیهای خود بابت شارژ ساختمان و اقساط را تسویه کرده و سازنده هیچ اعتراضی به انتقال ملک به خریدار جدید ندارد.
هزینه صدور NOC بسته به سازنده متفاوت است و معمولاً بین ۱۰۰۰ تا ۵۰۰۰ درهم متغیر است. در توافق اولیه باید مشخص کنید که پرداخت این هزینه بر عهده خریدار است یا فروشنده، هرچند عرفاً فروشنده آن را پرداخت میکند.
گام چهارم: انتقال نهایی در اداره اراضی دبی (DLD)
این مرحله، روز نهایی معامله است. خریدار، فروشنده و مشاوران املاک باید در یکی از دفاتر امین (Trustee Office) که نماینده اداره اراضی دبی هستند، حاضر شوند. در این جلسه:
- اصل مدارک هویتی و فرم F بررسی میشود.
- چک نهایی مبلغ خرید (Manager’s Cheque) به فروشنده تحویل داده میشود.
- هزینه ۴ درصد انتقال سند به اداره اراضی پرداخت میشود.
- کمیسیون آژانس املاک تسویه میشود.
گام پنجم: دریافت سند مالکیت (Title Deed) و تحویل کلید
پس از انجام مراحل اداری در دفتر امین، سند مالکیت جدید صادر میشود. اگر ملک آماده باشد، شما سند تکبرگ یا Title Deed دریافت میکنید. اگر ملک پیشفروش باشد، سندی به نام عقود (Oqood) دریافت خواهید کرد که سند موقت مالکیت است.
پس از دریافت سند، بلافاصله باید برای اتصال انشعابات آب و برق (DEWA) اقدام کنید. این مرحله اغلب نادیده گرفته میشود اما برای تحویل گرفتن کلید و سکونت ضروری است. پس از ثبت نام در DEWA و پرداخت ودیعه، میتوانید رسماً در خانه خود ساکن شوید.
لیست کامل هزینههای جانبی خرید ملک (فراتر از قیمت خانه)
یکی از بزرگترین اشتباهات خریداران، عدم محاسبه هزینههای جانبی است. برای اینکه غافلگیر نشوید، لیست زیر را بهعنوان هزینههای قطعی در نظر بگیرید:
- هزینه اداره اراضی دبی (DLD Fee):۴ درصد از کل ارزش ملک. (معمولاً توسط خریدار پرداخت میشود، مگر اینکه توافق دیگری صورت گیرد).
- کمیسیون آژانس املاک:۲ درصد از ارزش ملک به اضافه ۵ درصد مالیات بر ارزش افزوده (VAT) بر روی مبلغ کمیسیون.
- هزینه دفتر امین (Trustee Fee):حدود ۴۲۰۰ درهم برای املاک بالای ۵۰۰ هزار درهم و حدود ۲۱۰۰ درهم برای املاک ارزانتر.
- هزینه ثبت عقود (Oqood):فقط برای املاک پیشفروش، حدود ۴ درصد به اضافه هزینههای اداری جزئی.
- هزینه NOC:بین ۱۰۰۰ تا ۵۰۰۰ درهم (معمولاً با فروشنده است).
| نوع هزینه (Fee Type) | میزان هزینه / درصد | مسئول پرداخت (عرف بازار) |
|---|---|---|
| هزینه انتقال سند (DLD) | ۴٪ ارزش ملک | خریدار |
| کمیسیون آژانس | ۲٪ ارزش ملک (+۵٪ مالیات) | خریدار |
| هزینه امین (Trustee) | ۴,۲۰۰ درهم (حدودی) | خریدار |
| گواهی عدم اعتراض (NOC) | ۱,۰۰۰ تا ۵,۰۰۰ درهم | فروشنده |
| ثبت عقود (Oqood) – پیشفروش | ۴٪ ارزش ملک | خریدار |
شرایط دریافت اقامت دبی با خرید خانه (قوانین جدید ۲۰۲۵)
بسیاری از ایرانیان با هدف دریافت اقامت امارات اقدام به خرید ملک میکنند. قوانین مهاجرتی دبی در سالهای اخیر تغییرات مثبتی داشته است. در اینجا دستهبندی ویزاها بر اساس میزان سرمایهگذاری را مرور میکنیم:
| نوع ویزا | حداقل ارزش ملک (درهم) | شرایط کلیدی |
|---|---|---|
| ویزای سرمایهگذاری (۲ ساله) | ۷۵۰,۰۰۰ AED | ملک آماده تحویل (Ready) |
| ویزای طلایی (۱۰ ساله) | ۲,۰۰۰,۰۰۰ AED | ملک آماده یا پیشفروش (با پرداخت ۵۰٪) |
اقامت ۲ ساله و ۵ ساله (حداقل سرمایه ۷۵۰ هزار درهم)
برای دریافت ویزای سرمایهگذاری قابل تمدید (معمولاً ۲ ساله)، ارزش ملک خریداری شده باید حداقل ۷۵۰,۰۰۰ درهم باشد. نکته مهم این است که اگر ملک در رهن بانک باشد یا به صورت اقساطی خریداری شود، باید حداقل ۵۰ درصد از ارزش آن (یا همان ۷۵۰ هزار درهم) پرداخت شده باشد تا واجد شرایط دریافت ویزا شوید. این ویزا امکان اسپانسر شدن برای همسر و فرزندان را نیز فراهم میکند.
ویزای طلایی ۱۰ ساله (شرایط ملک ۲ میلیون درهمی)
جذابترین گزینه برای سرمایهگذاران، ویزای طلایی (Golden Visa) است. اگر ارزش ملک یا مجموع املاک خریداری شده شما به ۲,۰۰۰,۰۰۰ درهم (دو میلیون درهم) برسد، میتوانید اقامت ۱۰ ساله دریافت کنید. این ویزا مزایای فوقالعادهای دارد، از جمله اینکه نیازی به حضور هر ۶ ماه یکبار در خاک امارات برای حفظ ویزا نیست و تمدید آن خودکار انجام میشود. این گزینه برای کسانی که قصد زندگی طولانیمدت یا بازنشستگی در دبی را دارند ایدهآل است.
هشدارهای امنیتی و اشتباهات رایج خریداران ایرانی
بازار املاک دبی بسیار شفاف است، اما عدم آگاهی میتواند دردسرساز شود. برای امنیت سرمایه خود به این نکات توجه کنید:
- بررسی کارت RERA:تمامی مشاوران املاک قانونی در دبی دارای کارت شناسایی از سازمان تنظیم مقررات املاک و مستغلات (RERA) هستند. قبل از هرگونه صحبت، کارت بروکر خود را چک کنید.
- تفاوت Freehold و Leasehold:بهعنوان یک خارجی (غیر اماراتی و غیر عضو شورای همکاری خلیج فارس)، شما فقط مجاز به خرید در مناطق آزاد (Freehold) هستید که مالکیت ۱۰۰ درصد عرصه و اعیان را به شما میدهد. مناطق Leasehold مالکیت موقت (مثلاً ۹۹ ساله) دارند و معمولاً برای ایرانیان توصیه نمیشوند.
- پرهیز از پرداخت نقدی:هرگز مبالغ خرید ملک را به صورت نقدی یا به حساب شخصی دلال واریز نکنید. تمامی تراکنشها باید مستند و از طریق چکهای بانکی یا واریز به حسابهای امانی رسمی باشد.
