دانشنامه سیب دانشنامه سیب ! دکوراسیون داخلی، پزشکی و زندگی روزمره
مقالههای مرتبط
آیا تاکنون اندیشیدهاید چرا در تبلیغات پر زرقوبرق خرید ملک در دبی، تنها سخن از سودهای کلان و زندگی لوکس به میان میآید؟ واقعیت این است که ورود به بازار املاک امارات، بدون داشتن آگاهی کامل از لایههای پنهان آن، میتواند سرمایه شما را با خطرات جدی مواجه کند. بسیاری از سرمایهگذاران تنها به قیمت اولیه ملک توجه میکنند، غافل از اینکه هزینههای جانبی و قوانین پیچیده میتوانند محاسبات آنها را کاملاً برهم بزنند. در این مقاله از سایت سیب، قصد داریم پرده از حقایقی برداریم که معمولاً در جلسات مشاوره فروش به آنها اشاره نمیشود. شما در اینجا با مفهوم هزینههای پنهان، ریسکهای واقعی پروژههای پیشفروش و تفاوتهای حیاتی بین اقامت و شهروندی آشنا خواهید شد تا با دیدی باز و واقعبینانه تصمیم بگیرید.
واقعیت بازار املاک دبی چیست؟ (آنچه در تبلیغات نمیبینید)
بازار املاک دبی یکی از پویاترین بازارهای جهان است، اما این پویایی همیشه به معنای سود تضمینشده برای همه نیست. تبلیغات تلویزیونی و بروشورهای جذاب، تصویری از یک سرمایهگذاری بدون ریسک را ترسیم میکنند، اما برای درک عمیقتر، باید نگاهی به ساختار بنیادین این بازار بیندازیم. درک تفاوت بین آنچه بازاریابان میگویند و آنچه در عمل رخ میدهد، نخستین گام برای حفظ سرمایه شماست.
تفاوت رویا با واقعیت سرمایهگذاری
بسیاری از افراد با تصور دریافت اجارههای نجومی و رشد قیمت سریع پا به این بازار میگذارند. اگرچه آمارهای تاریخی نشاندهنده رشد متوسط سالانه حدود ۹.۵ درصد در دهههای گذشته بوده است، اما این رشد خطی و همیشگی نیست. بازار دبی بهشدت به شرایط اقتصاد جهانی و قیمت نفت وابسته است. واقعیت این است که نقدشوندگی ملک در دبی به سرعت بازارهای بورس یا طلا نیست. ممکن است شما ملکی را بخرید و در زمان فروش، ماهها منتظر مشتری بمانید یا مجبور شوید برای فروش سریع، قیمت را پایینتر از حد انتظار تعیین کنید. این تفاوت اصلی بین رویای فروش فوری با سود بالا و واقعیت صبر و حوصله در بازار مسکن است.
از سال ۲۰۱۲ تا ۲۰۲۲، میانگین نرخ رشد سالانه در بازار املاک و مستغلات حدود ۹.۵ درصد بود. میانگین قیمت فروش املاک مسکونی در دبی بین سه ماهه سوم ۲۰۲۱ تا سه ماهه سوم ۲۰۲۲ تقریباً ۱۲ درصد افزایش یافت.
– بر اساس گزارش HiDubai (به نقل از Asianewsiran)
مسئله عرضه مازاد (Oversupply) و تاثیر آن بر قیمت
یکی از مهمترین مفاهیم اقتصادی که باید در دبی به آن توجه کنید، مسئله عرضه مازاد یا Oversupply است. دبی بهطور مداوم در حال ساختوساز است و پروژههای عظیم یکی پس از دیگری افتتاح میشوند. زمانی که تعداد واحدهای مسکونی ساختهشده از تعداد متقاضیان خرید یا اجاره بیشتر شود، قدرت چانهزنی مالکان کاهش مییابد. این موضوع بهویژه برای کسانی که به قصد اجاره دادن ملک یا فروش کوتاهمدت (Flipping) وارد بازار میشوند، یک ریسک جدی است. عرضه مازاد میتواند باعث راکد شدن قیمتها و کاهش نرخ اجارهبها شود، که در نهایت بازگشت سرمایه (ROI) شما را طولانیتر از محاسبات اولیه خواهد کرد.
۱۰ هزینه پنهان که بودجه شما را میبلعند
شاید مهمترین بخشی که مشاوران املاک تمایل کمتری به باز کردن جزئیات آن دارند، بخش هزینههای جانبی است. بسیاری از خریداران تصور میکنند تنها مبلغی که باید بپردازند، قیمت درجشده روی برچسب ملک است. اما تجربه نشان داده است که شما باید بودجهای فراتر از قیمت ملک را در نظر بگیرید. عدم اطلاع از این هزینهها میتواند شما را در میانه راه با کمبود نقدینگی مواجه کند. جدول زیر جزئیات این هزینهها را نشان میدهد:
| نوع هزینه | مبلغ/درصد تقریبی | توضیحات |
|---|---|---|
| هزینه انتقال سند (DLD Fee) | ۴٪ ارزش ملک | پرداخت مستقیم به دپارتمان اراضی دبی |
| هزینه امین ثبت (Trustee Fee) | ۲۰۰۰ تا ۴۰۰۰ درهم + مالیات | هزینه اداری (۲۰۰۰ برای املاک زیر ۵۰۰k و ۴۰۰۰ برای بالای آن) |
| کمیسیون آژانس | ۲٪ + ۵٪ مالیات | هزینه استاندارد خدمات مشاور املاک |
| شارژ ساختمان (Service Charges) | ۱۰ تا ۳۰ درهم/فوت مربع | هزینه سالانه نگهداری (بسته به لوکیشن و امکانات برج) |
| گواهی عدم اعتراض (NOC) | ۵۰۰ تا ۵۰۰۰ درهم | هزینه پرداختی به سازنده جهت صدور مجوز فروش |
هزینههای دولتی و انتقال سند (DLD Fees)
اولین و بزرگترین هزینه جانبی، هزینه دپارتمان اراضی دبی (DLD) است. این هزینه معادل ۴ درصد از کل ارزش ملک است که باید در زمان انتقال سند پرداخت شود. علاوه بر این ۴ درصد، هزینههای اداری دیگری نیز وجود دارد که شامل هزینه امین ثبت (Registration Trustee Fee) میشود. برای املاک زیر ۵۰۰ هزار درهم، این هزینه حدود ۲۰۰۰ درهم و برای املاک بالای ۵۰۰ هزار درهم، حدود ۴۰۰۰ درهم به اضافه مالیات بر ارزش افزوده است. این مبالغ باید بهصورت نقدی و در همان ابتدای پروسه پرداخت شوند و قابل قسطبندی نیستند.
شارژ ساختمان (Service Charges) و هزینه چیلر
پس از خرید ملک، هزینههای نگهداری آغاز میشود که میتواند بخش قابلتوجهی از درآمد اجاره شما را ببلعد. شارژ ساختمان در دبی بر اساس فوت مربع محاسبه میشود و بسته به لوکس بودن برج و امکانات آن، معمولاً بین ۱۰ تا ۳۰ درهم برای هر فوت مربع در سال متغیر است. برای مثال، اگر شما یک آپارتمان ۱۰۰۰ فوت مربعی (حدود ۹۳ متر) داشته باشید، ممکن است سالانه بین ۲۰,۰۰۰ تا ۳۰,۰۰۰ درهم فقط هزینه شارژ پرداخت کنید. علاوه بر این، هزینه سیستم سرمایش (Chiller) نیز وجود دارد. در بسیاری از مناطق، حتی اگر واحد خالی باشد، شما ملزم به پرداخت هزینه ثابت دیماند (Capacity Charge) هستید. تفاوت بین واحدهای Chiller-Free و واحدهای دارای سیستم District Cooling میتواند تاثیر زیادی بر هزینههای ماهانه شما داشته باشد.
کمیسیونها و هزینههای اداری (NOC و VAT)
لیست هزینهها به اینجا ختم نمیشود. کمیسیون آژانس املاک معمولاً ۲ درصد از ارزش ملک به اضافه ۵ درصد مالیات بر ارزش افزوده (VAT) است. همچنین، برای دریافت گواهی عدم اعتراض (NOC) از سازنده جهت انتقال سند، باید مبلغی بین ۵۰۰ تا ۵۰۰۰ درهم بپردازید. این هزینههای خرد وقتی با هم جمع میشوند، رقم قابلتوجهی را تشکیل میدهند که باید قبل از پای امضا رفتن، آنها را در حساب بانکی خود آماده داشته باشید.
تجربه ما در مدیریت املاک روما نشان میدهد، یک سرمایهگذار ایرانی باید برای اجتناب از شوکهای مالی، حداقل ۷٪ تا ۱۰٪ از قیمت خرید ملک را برای هزینههای جانبی کنار بگذارد.
– علی کاظمینی (مدیر املاک روما)
ریسکهای خرید ملک پیشفروش (Off-Plan) و کلاهبرداریها
خرید ملک بهصورت پیشفروش یا آف-پلن (Off-Plan) جذابیتهای زیادی دارد، از جمله قیمت پایینتر و طرحهای پرداخت اقساطی. اما این نوع خرید با ریسکهای خاص خود همراه است که اگر مراقب نباشید، میتواند سرمایه شما را به خطر بیندازد.
تاخیر در تحویل و نوسانات بازار
یکی از شایعترین مشکلات در پروژههای پیشفروش، تاخیر در زمان تحویل است. اگرچه سازندگان معتبر معمولاً به تعهدات خود پایبند هستند، اما عوامل پیشبینینشده اقتصادی یا فنی میتوانند باعث تاخیرهای چند ماهه یا حتی چند ساله شوند. در این مدت، سرمایه شما درگیر است و نمیتوانید از آن بهرهبرداری کنید. همچنین، نوسانات بازار در طول زمان ساخت میتواند ارزش نهایی ملک را تحتتاثیر قرار دهد. ممکن است زمانی که ملک تحویل داده میشود، شرایط بازار متفاوت از زمانی باشد که قرارداد را امضا کردید.
حساب اسکرو (Escrow Account): تنها راه امنیت سرمایه
برای جلوگیری از کلاهبرداری و اطمینان از اینکه پول شما صرف ساخت پروژه میشود، دولت دبی سیستم حساب اسکرو (Escrow Account) را اجباری کرده است. حساب اسکرو یک حساب بانکی تحت نظارت دولت است که سازنده حق برداشت مستقیم از آن را ندارد. فرآیند کارکرد این حساب به شرح زیر است:
- واریز وجه:خریدار اقساط خود را مستقیماً به حساب اسکرو (نه حساب شخصی سازنده) واریز میکند.
- نظارت دولتی:دپارتمان اراضی دبی (DLD) بر موجودی این حساب نظارت کامل دارد.
- آزادسازی مرحلهای:پول تنها متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه و با تایید مهندسان ناظر مستقل به سازنده پرداخت میشود.
- تضمین امنیت:در صورت ورشکستگی سازنده، پول موجود در حساب اسکرو محفوظ مانده و به خریداران بازگردانده میشود.
مهمترین نکته امنیتی برای شما این است که هرگز پولی را به حساب شخصی یا شرکتی سازنده واریز نکنید؛ تمام پرداختها باید مستقیماً به حساب اسکرو پروژه واریز شود. چک کردن وجود این حساب، خط قرمز شما برای امنیت سرمایهگذاری است.
چالشهای حقوقی و اقامتی برای ایرانیان
یکی از انگیزههای اصلی بسیاری از هموطنان برای خرید ملک در دبی، اخذ اقامت است. اما درک دقیق قوانین مهاجرتی و حقوقی برای جلوگیری از سوءتفاهمهای آینده بسیار حیاتی است. جدول زیر مقایسهای بین آنچه تبلیغ میشود و واقعیتهای موجود است:
| معیار مقایسه | مزایا (آنچه میگویند) | معایب (آنچه نمیگویند) |
|---|---|---|
| سودآوری | بازگشت سرمایه (ROI) بالا | کاهش سود خالص به دلیل شارژ ساختمان و هزینههای پنهان |
| مالیات | درآمد کاملاً معاف از مالیات | هزینههای اولیه سنگین انتقال سند و ثبت (حدود ۷-۱۰٪) |
| وضعیت اقامت | دریافت ویزای اقامت امارات | ویزای موقت (۲-۱۰ سال) بدون حق شهروندی یا پاسپورت |
| نقدشوندگی | بازار پررونق و بینالمللی | دشواری فروش سریع ملک در زمانهای رکود یا عرضه مازاد |
اقامت موقت در برابر شهروندی دائم
بسیاری از افراد به اشتباه تصور میکنند که خرید ملک در دبی منجر به دریافت پاسپورت امارات یا شهروندی دائم میشود. باید بدانید که خرید ملک تنها به شما امکان دریافت ویزای اقامت قابل تمدید (معمولاً ۲ تا ۱۰ ساله بسته به ارزش ملک) را میدهد. این اقامت تا زمانی معتبر است که شما مالک ملک باشید. به محض فروش ملک، ویزای شما نیز باطل خواهد شد. بنابراین، این روش راهی برای دریافت تابعیت و حقوق شهروندی کامل نیست و صرفاً یک اجازه سکونت بلندمدت محسوب میشود.
قوانین سختگیرانه و هزینههای وام مسکن
اگر قصد استفاده از وام مسکن را دارید، باید بدانید که شرایط برای افراد غیرمقیم (Non-Residents) سختگیرانهتر است. بانکها معمولاً تنها تا ۵۰ یا ۶۰ درصد ارزش ملک را به خارجیها وام میدهند و نرخ بهره نیز میتواند متغیر و بالا باشد. علاوه بر این، قوانین مربوط به نکول (عدم پرداخت اقساط) در امارات بسیار جدی است. عدم پرداخت اقساط وام یا چکهای برگشتی میتواند منجر به پیگردهای قانونی سریع و جریمههای سنگین شود. بنابراین، قبل از گرفتن وام، باید از توانایی بازپرداخت خود در هر شرایط اقتصادی اطمینان کامل حاصل کنید.
سوالات متداول درباره معایب خرید ملک در دبی
-
آیا خرید ملک در دبی شامل مالیات میشود؟
دبی مالیات بر درآمد اجاره یا مالیات بر دارایی سالانه ندارد، اما شما باید هزینه ۴٪ انتقال سند و ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده روی خدمات را بپردازید. -
آیا میتوانم ملک خود را به راحتی بفروشم؟
نقدشوندگی ملک بستگی به شرایط بازار و موقعیت ملک دارد. در شرایط رکود یا عرضه مازاد، فروش ملک ممکن است زمانبر باشد. -
هزینه شارژ ساختمان چقدر است؟
این هزینه متغیر است اما به طور میانگین باید سالانه بین ۱۰ تا ۳۰ درهم برای هر فوت مربع در نظر بگیرید که مبلغ قابلتوجهی است. -
آیا با خرید ملک به من پاسپورت میدهند؟
خیر، خرید ملک تنها منجر به دریافت ویزای اقامت موقت (۲ تا ۱۰ ساله) میشود و راهی برای اخذ پاسپورت امارات نیست.
